Bonitätsprüfung | Bild: ©momius | fotolia.com Die Vermietung von Immobilien wird regelmäßig zur finanziellen Herausforderung, das Risiko von Zahlungsausfällen ist nicht zu unterschätzen. Einerseits können Sie Vorkehrungen treffen, indem Sie entsprechende Informationen vom potenziellen Mieter abfragen. Andererseits haben Sie die Möglichkeit, eine Bonitätsprüfung im Vorfeld zu veranlassen – hier sind die wichtigsten Informationen zu diesem Thema.
Risikominimierung für Vermieter
Die Anzahl der überschuldeten Haushalte steigt stetig, die aktuellen Zahlen sprechen von offiziell rund drei Millionen Fällen. So schwierig die Situation der Betroffenen auch sein mag, als Vermieter sind Sie darauf angewiesen, dass die Zahlungen pünktlich und zuverlässig eingehen. Letztendlich haben Sie in der Regel selbst finanzielle Verpflichtungen zu bewältigen und tragen Verantwortung für die gesamte Immobilie. Eine qualifizierte Bonitätsprüfung ist daher unerlässlich. Um bei einer Neuvermietung eine finanziell solide Auswahl aus den Bewerbern zu treffen, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:
1. Die Selbstauskunft
Sie ist heute zu einem alltäglichen Instrument geworden, muss aber richtig eingesetzt werden. Die Selbstauskunft darf sich auf Fragen beziehen, die sich mit dem “Grundsatz von Treu und Glauben” vereinbaren lassen und das allgemeine Persönlichkeitsrecht nicht verletzen – so sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 242 BGB) vor. Sie dürfen also Fragen stellen
– zum durchschnittlichen Einkommen (netto),
– zum Beruf und zum Arbeitgeber,
– zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung und
– zur Eröffnung eines Privatinsolvenzverfahrens.
In bestimmten Fällen ist der potenzielle Mieter sogar dazu angewiesen, seinem Vermieter unaufgefordert Informationen zu liefern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Miete 75 Prozent oder mehr des Nettoeinkommens beträgt, die Miete vom Sozialamt übernommen wird oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde.
Sollten Sie die Angaben Ihres Mieters überprüfen und dabei gravierende Abweichungen oder Unregelmäßigkeiten feststellen, macht sich der Mieter der arglistigen Täuschung strafbar und Sie können den Vertrag anfechten – aber nur bis zur Wohnungsübergabe. Danach greift der gesetzliche Mieterschutz, solange die Miete regelmäßig bezahlt wird.
Sollte ein Mietinteressent das Ausfüllen einer Selbstauskunft verweigern, ist unbedingt Vorsicht geboten.
Achten Sie darauf, dass Sie folgende unzulässige Fragen vermeiden:
– Das Einkommen der Angehörigen ist nicht relevant und darf somi nicht abgefragt werden, sofern diese nicht Vertragspartner sind.
– Rasse, ethnische Herkunft, Geschlecht, sexuelle Identität, Weltanschauung, Religion oder Alter sind ebenfalls tabu.
– Ab einer Anzahl von 50 vermieteten Wohnungen darf auch eine Behinderung keine Rolle spielen.
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2. Das Schuldnerverzeichnis
Dieses öffentliche Verzeichnis wird bei den zuständigen Amtsgerichten geführt und enthält alle Schuldner, die eine eidesstattliche Versicherung verweigert oder abgegeben haben. Aufgeführt wird eine ganze Reihe von Daten, wie beispielsweise die aktuellen Informationen zum Schuldner selbst, aber eben auch von der Stelle, die die Eintragung ausgelöst hat und warum dies vorgenommen wurde. Zum Gläubiger und zur Forderung selbst erfahren Sie allerdings nichts. Diese Eintragungen werden für drei Jahre gespeichert, sollten sie nicht auf Antrag gelöscht worden sein.
Als Vermieter haben Sie ein wirtschaftliches Interesse und damit auch ein Recht auf Einsichtnahme in das Schuldnerverzeichnis. Die sukzessive Umstellung zum 31.12.2012 dieser Verzeichnisse auf das digitale, zentrale Portal www.vollstreckungsportal.de, von dem Auskünfte inzwischen ausschließlich elektronisch angefordert werden können, hat die Abfrage deutlich vereinfachet. Bis zum 31.12.2012 abgegebene Erklärungen wurden nämlich noch beim zuständigen Amtsgericht erfasst; ab dem 1.1.2013 sind alle abgegebenen eidesstattlichen Erklärungen im zentralen Portal hinterlegt.
Fordert der Mietinteressent selbst eine Auskunft zu seiner Person an, wird dies vom Zentralregister kostenlos erledigt.
3. Die Wirtschaftsauskunfteien
Um es gleich vorweg zu nehmen: Sollten Sie sich für eine Wirtschaftsauskunftei, wie beispielsweise die SCHUFA, Creditreform oder Bürgel, entscheiden, dann benötigen Sie keine Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis mehr. Hier werden alle relevanten Informationen gesammelt, wie beispielsweise
– die Abgabe oder Verweigerung einer eidesstattlichen Versicherung oder Vermögensauskunft,
– erlassene Haftanordnungen,
– die Eröffnung von Privatinsolvenzen,
– eventuelle Inkassoüberwachungsmaßnahmen,
– gekündigte Girokonten oder Scheckbetrug,
– abgelehnte oder gekündigte Kredite,
– Mahnbescheide und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen,
– ergebnislose Pfändungsversuche sowie
– eine Einschätzung des Risikos eines Zahlungsausfalls.
Auch den Mietern steht das Recht zu, eine Selbstauskunft anzufordern – bei der SCHUFA beispielsweise einmal im Jahr kostenlos. Allerdings variieren die Regelungen hier in Abhängigkeit von der Wirtschaftsauskunftei.
Immobilienmakler haben in der Regel einen Vertrag mit einer solchen Auskunftei, mit dem sie kostengünstig den Zugang zu den Daten erhalten – die Gebührenstruktur für die Datensätze variieren je Anbieter, aber eben auch in Bezug auf den Umfang der abgerufenen Daten. In der Regel müssen Sie mit Kosten pro Auskunft in Höhe von 10 Euro rechnen, bei gewerblichen Mietern liegen diese allerdings deutlich höher. Da hier auch die Anzahl der Abfragen eine Rolle spielt, empfiehlt sich die Recherche im Vorfeld.
Fazit: Bonitätsprüfung für Mieter – im richtigen Licht betrachten
Als Vermieter können Sie eine ganze Reihe von Daten zum potenziellen Mieter anfordern, um das Zahlungsausfallrisiko besser einzuschätzen. Allerdings handelt es sich immer um Momentaufnahmen: Einerseits kommen auch bei den Wirtschaftsauskunfteien Fehler vor, Daten können veraltet oder nicht korrekt gespeichert sein, andererseits kann sich die Situation zwischenzeitlich geändert haben. Die Eintragungen bleiben nämlich auch nach Abschluss der betreffenden Vorgänge noch über einen bestimmten Zeitraum gespeichert.
Grundsätzlich erhalten Sie auf der Grundlage der zahlreichen Informationen Prognosen zum künftigen Zahlungsverhalten. Diese Informationen stellen keine Garantien dar – geben aber einen soliden Anhaltspunkt zur finanziellen Situation und Zahlungsmoral des Mieters. Solvente Mietkandidaten werden Ihnen sowohl die vorformulierte Selbstauskunft ausfüllen, als auch eine Eigenauskunft aus dem Schuldnerverzeichnis oder von einer Wirtschaftsauskunftei vorlegen – schon an dieser Stelle können Sie von der Bonitätsprüfung enorm profitieren.
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