Abschreibungen bei Immobilen | © Binjamin Mellish | pexels.com Abschreibungen sind ein wichtiges Thema in der Buchhaltung, denn sie vermindern den Gewinn eines Unternehmens und beeinflussen damit auch seine Steuerlast. Bewegliche Wirtschaftsgüter im Betrieb werden über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Diese sind in den sogenannten AfA-Listen der Bundesfinanzbehörde festgelegt. Die Begriffe Absetzung für Abnutzung (AfA) und Abschreibung werden dabei synonym benutzt. Die Abschreibung von Immobilien unterliegt jedoch besonderen Vorschriften.
Nur Immobilien mit Einkunftsabsicht werden abgeschrieben
Die Absetzung für Abnutzung bei Immobilien ist im Einkommenssteuergesetz, hier im Paragraph 7, geregelt. Gebäude dürfen nur dann abgeschrieben werden, wenn mit ihnen Einkünfte erzielt werden. Errichtet ein Selbständiger zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus und bezieht eine Wohnung selbst, dann darf er für diesen Teil des Gebäudes keine Abschreibung verbuchen. Auch Grundstücke dürfen nicht abgeschrieben werden. Wird ein bebautes Grundstück erworben und der Kaufpreis des Gebäudes ist nicht extra ausgewiesen, so muss der Wert des Grundstückes vorab ermittelt werden. Dafür können die Bodenrichtwerte herangezogen werden, die regelmäßig veröffentlicht werden.
Lineare Abschreibung von Gebäuden
Immobilien werden stets linear, also in gleichbleibend hohen Jahresraten, abgeschrieben. Berechnungsgrundlage sind die Anschaffungs- und Herstellkosten des Baues. Dazu gehören auch Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Maklerkosten. Auch nachträgliche Anschaffungskosten können noch entstehen. Im Jahr der Anschaffung muss der Abschreibungsbetrag anteilig berechnet werden. Die Verbuchung in der doppelten Buchhaltung erfolgt im Soll in der Gewinn-und Verlustrechnung, im Haben wird das Sachkonto „Gebäude“ bebucht. Damit verringert sich jährlich der Buchwert des Gebäudes. Auch bei einer Einnahme-Überschussrechnung stellen nur die Abschreibungen einen Aufwand dar, sie werden am Jahresende ebenso verbucht. Geleistete Tilgungen einer Finanzierung werden immer gegen die Darlehensverbindlichkeit gebucht, niemals direkt auf das Sachkonto „Gebäude“. Sie mindern nicht den Wert der Bauten und beeinflussen auch nicht den Gewinn.
Abschreibung: Die festgelegten Raten bei Immobilien
Wie hoch der Abschreibungsbetrag jährlich ist, macht der Gesetzgeber von der Art der Gebäudenutzung abhängig. Außerdem muss das Baujahr bzw. der Zeitpunkt des Bauantrags berücksichtigt werden. Private Vermieter von Wohnungen, Häusern, Büroflächen oder Läden dürfen ihre Bauten mit einer Rate von 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellkosten abschreiben. Die Abschreibung beginnt in dem Monat, in dem die Immnocobilie zur Nutzung fertiggestellt ist. Für Altbauten mit einem Baujahr vor 1924 gilt noch eine Abschreibungsrate in Höhe von 2,5 Prozent. Betriebsgebäude mit Bauantrag nach 1985 unterliegen einer AfA von 3 Prozent. Sie dürfen allerdings nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Wurden die Gebäude früher hergestellt oder angeschafft, gilt nur eine Rate von 2 Prozent.
Abschreibungen und Tilgungen differieren
Immobilien werden häufig mit Hilfe von Baudarlehen erworben. Diese berücksichtigen jedoch oft einen höheren Tilgungssatz als die Abschreibungsrate. Werden für vermietete Immobilien also Mietpreise kalkuliert, so muss das berücksichtigt werden. Die Kostenstruktur des Gebäudes enthält nur die Abschreibung, ist die Tilgung ist jedoch höher, droht in den Anfangsjahren ein erheblicher Verlust für den Vermieter.
Immobilienbesitzer, die zumindest einen Teil davon auch vermieten, können einige steuerliche Besonderheiten in Anspruch nehmen. Dabei sollten sie sich von Steuerexperten genau beraten lassen, denn sonst können auch erhebliche Verluste entstehen. Immobilien stellen stets eine langfristige Anlage dar, Fehler bei der Gestaltung der steuerlichen Bedingungen in der Anfangszeit wirken sich noch jahrelang aus. Dabei geht es nicht nur um das Thema Abschreibung, sondern auch um die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen oder den Vorsteuerabzug.